导语2019年大重庆房地产商场在三四月呈现小阳春后略有回稳，各房企在成果压力下不断寻求新的成果添加点，在此状况下，区县成为各大房企的突破口；现已布局区县的房企显着走在前面，区县商场关于全体成果的占比渐渐的升高，区县商场成为不行忽视的要点区域。
另一方面，区县商场容量较大，拿地本钱小于主城，政府关于地价的预期小于主城，房企能够以相对较低的价格在区县获取到本质较好的地块，因而成为房企的要点布局区域。本年进驻区县的房企显着增多，各房企在竞赛中有的收成颇丰，但有的仍然境况困难，由此可见，区县并不是一把全能的钥匙。
那么，面临境况困难的商场，各大房企是如何用实际行动交出这份答卷的？放眼大重庆，房企你追我赶的局势是否发作显着的改变？本次克而瑞发布2019年房企大重庆出售排行榜TOP30，用数据证明房企。
01/商场解读
受商场大环境趋冷的影响
各区县以价换量，商场规划平稳添加
2019年大重庆各区拉通来看，江津、璧山、合川和万州商场规划跑赢主城区，得益于房企的拓宽与项目推新。江津和璧山近两年因为主城的向西开展，方针优势显着，一起规划有轨道交通，招引大批房企入驻及购房人群，一起接受很多主郊外溢需求，商场不断扩容；而合川和万州本身人口基数大，内生需求显着，一起具有虹吸周边城镇的才能，因而商品房成交体量也高位运转。因而关于房企布局来说，主城和区县的商场距离越来越小，而主城高企的地价、融资的压力均在，未来将会有更多房企进军区县。
一小时经济圈：高铁/动车、国家级高速公路均联通，一起招引主城很多二产企业的搬迁入驻，工业人口的继续导入以及与主城不断缩短的通勤时刻，近年来招引开发商入驻。如融创本年在綦江布下区县第二子，万科首进区县挑选永川。蓝光加码涪陵、永川等等，估计2020年区县商场将会愈加昌盛，商场可期。
别的，南川、荣昌、长命三个区县，尽管也坐落一小时经济圈，交通灵通性好，但本身人口基数不大，商场需求较小，因而成交体量较小；另一种状况便是如云阳、梁平、黔江等区县，因为距主城区较远，交通灵通性不高，因而房地产商场开展缓慢，成交量处于低位。
17个要点区县城市同比来看，成交规划大部分均上涨显着，但均价受商场趋冷的影响，根本呈下降态势。
成交规划方面——
开州和綦江两个城市商品房成交量同比添加速度最快。开州首要得益于金科、昕晖等品牌开发商项目本年入市，影响商场总量添加；而綦江本年迎来融创、恒大等龙头企业的入驻，主力在售项目数量添加显着，且各项目本年扣头力度较大，以价换量，成交面积上涨显着。
成交价格方面——
受本年全体商场下降影响，各区县价格均有不同程度下降。其间万州价格下降起伏较小，得益于本年万州主力在售项目均坐落新区或高铁站邻近，一方面新区正在大幅开展，未来增值潜力较大；另一方面挨近高铁站，商场安稳性较高，因而各项目并未大幅降价促销，商场全体价格较安稳。
02/成果改变
2019年全体商场热度下降，大部分房企成果呈现不同程度的下降，但仍有一些房企成果不退反增。其间，区县项目的成交对各房企的成果上涨起到了不小的支撑作用。在这些房企中，既包含中骏、新城这种继续深耕区县商场的房企，也包含融创、龙湖首入区县就一炮打响的TOP房企。
中骏：深挖区县，成果爆增。作为入渝时刻较短的企业，中骏在入渝的榜首时刻就开端活泼布局，收并购、招拍挂、联合拿地等多个方法添加货储。在主城多方位布局的一起，还不忘深度发掘热门区县商场。本年仅江津中骏云景台，中骏雍景湾双盘本年就获得了18.18亿的傲人成果。周全的运营布局，对营销节奏精密把控，使中骏化身重庆地产界黑马，本年成果上涨107.5%，成为2017年入渝企业榜首个破百亿的房企。
新城：稳步开展，逆势上扬。2019年，新城坚持较为安稳状况，虽无较多货源弥补，但捉住重庆热门区县商场，深度运营，精耕细作；在本年商场进入调整期大商场行情热度减退的状况下，凭仗优异的运作才能，对商场敏锐的把控力，在商场全体下行的条件下，仍然获得了大重庆超60亿的杰出成果，较上一年上涨19.0%，逆势上涨。
03/排名改变
2019年大重庆全体排名改变较大，中骏成果快速添加，排名上升至前十；龙湖依托璧山项目，成功打响区县“榜首枪”；财信、阳光城、昕晖等房企精准布局，在主城成果上如虎添翼，本年初次进入大重庆榜单。
龙湖：区县新秀，大展拳脚。在重庆一路向西以及璧山商场热度上涨的影响下，龙湖上一年初次在璧山拿地。龙湖在璧山项目未面市时，曾发布一组宣扬视频，结合璧山城市本身的配套进行了项目宣扬，引发了璧山大众的火热反应；一起，龙湖作为重庆本乡企业，在渝品牌影响力大，客户信赖度高。龙湖千山新屿在本年五月首开，成果体现不俗，仅用7个月就登顶璧山销冠。
财信：精准布局，步步为营。财信作为老牌渝派房企，进入区县时刻较早，首先在大足和石柱布局区域大盘，继续不断的为集团奉献出售成果。近两年在江津落下两子，别离坐落德感和双福。在这两个板块中，双福作为江津中心开展新区，接受很多主郊外溢需求，项目销量亮眼；而德感板块商场需求量大但可挑选项目少，因而财信的项目直接获益。这两个项目本年奉献了超20%的成果。关于区县商场的精准把控，是财信本年首入大重庆榜单的重要原因之一。
04/房企队伍
寡头化显着
各队伍成果距离较大
在大重庆商场，分解体现仍旧存在，规划房企优势凸显。年度TOP5入榜门槛199.01亿元，尽管同比上一年下降5.7%，但与TOP10门槛比较，成果门槛超出一倍以上，强者恒强，寡头化显着，很难跨过其阶级。
TOP10门槛同比上一年下降13.1%至94亿，而TOP20中的房企的成果差较小，各房企之间卡位竞赛适当剧烈，还在于2018年商场兴旺使得大多数房企关于2019年的商场预期过高，而2019年下半年的商场继续降温，使房企完结整年成果目标的愈加困难，全体的成果下滑使得TOP10门槛下降。全体来看本年标杆房企仍旧体现强势，而前30房企中段断层较为显着，下滑速度过快。
2019年大重庆房企体现中，金科首破500亿，区县关于金科的成果奉献已超越主城，到达50.6%，接连三年坚持榜首方位，且以比第二名高出183.39亿的销量遥遥领先，其大重庆的霸主方位让其他房企望其项背。
别的，成果两级距离继续添加，头部房企深度布局区县开端显现出作用；金科、恒大、碧桂园等房企，多年深耕重庆；而中骏自2017年进入重庆以来，主城、区县一起布局，顺畅弯道超车，驶入成果添加的快车道；一起咱们也看到，融创、龙湖2018年初次进军区县，其项目本年露脸，凭仗其强壮的产品力和品牌号召力，区县出售成果体现亮眼；旭辉6月的时分也拍得合川地块，初次布局区县；而昕晖以区县主力支撑成果，而财信、阳光城、我国铁建等房企的区县事务也为集团成果做出不同奉献。
榜首队伍，门槛破纪录500亿+，金科接连三年遥遥领先，独立自主
金科：在渝深度布局，成果领跑大重庆。近年来，金科以“四位一体，协同开展”为首要战略方向，作为渝派房企典型代表，金科近年的添加状况非常稳健。在确保主城商场货储足够的条件下大力布局区县事务，布局包括大重庆多半区县，深耕大重庆作用显着。到现在区县主力在售项目较多，且多为当地成交TOP项目，一起支撑本年出售成果到达501.49亿，在大重庆房企中遥遥领先。
第二队伍，由融创、龙湖领跑，成果规划到达200亿以上，距离不断拉大
融创：融创自上一年在璧山落下榜首子后，本年的出售体现给融创吃了一颗定心丸，布局整个大重庆的规划正在全面铺开。本年经过对各个区县、不同品种项目的调查之后，归纳地理方位、商场容量、项目本身等不同要素，终究挑选綦江进行扩张加仓，在本年7月收买綦江项目，期望凭仗本身的品牌和规划优势，逐步将战区扩展化，以此确保出售成果稳步上升。
第三队伍，成果规划距离拉大，中骏提速超车，跻身百亿房企队伍
万科：首进区县，慎重落子。入渝以来，万科一向挑选深耕主城，尽管早年几年开端就一向重视区县商场，但张望为主，一直持慎重态度。本年9月总算在永川凤凰湖区域拿地宣告入驻，并于11月再次加仓，深耕永川的决计显着。下一年，估计万科在区县成果能为企业的成果单添上一笔；
其他房企成交金额会集在52-98亿元，受各企业本年在售货源影响前后有必定成果距离，且受本年商场热度减退，大部分企业有不同程度下滑，但凭仗多年继续的深耕布局，在大重庆已形成了必定的品牌效应，仍有后发先至的时机；
05/区县比例解读
璧山、江津占较大比例，坚持高度活泼
从Top30房企入驻的区县来看，璧山、江津凭仗离主城较近的区位优势以及轨道交通所带来盈利见义勇为的成为各大品牌房企入驻首选，算计占比挨近28%；其次是以永川涪陵为首的一小时经济圈内的热门区县商场也是现在品牌房企眼中的 “香饽饽”，成交占比居于前位；金科在开州的深度开发也让其占比超越8%。
璧山、江津：轻轨利好，敞开“副城年代” 。
区域内均规划有轻轨交通，提高交通能级；轨道交通接驳主城，人口吸附力增强，可激起经济生机，感动后期房地产商场开展。但现进驻房企较多，后市存在必定竞赛压力，愈加检测房企内功。
永川、涪陵：主郊外拓要点城市，开展潜力大。
一小时经济圈城市，城市本身归纳开展较好，近几年来永川涪陵供需联络较为安稳，价格安稳上涨；区域优势逐步凸显，加之品牌房企进驻量增速明显，房地产商场气氛继续升温，可布局时机较大。
开州：潜力型城市，商场关键大，可时机布局。
接近万州区，高铁交通便当，房地产商场开展程度不高，典型开发商进驻较少，有必定商场时机。
06/后市猜测
出资端：本钱至上，招拍挂与收并购左右开弓
跟着主城土地本钱继续不断的添加，以及供地方位不断外扩，下一年估计有更多的房企即将进军区县商场进行生计争夺战。但因为不少区县的老城根本开展完善，新城开展也已有必定时刻及规划，土地资源相对来说不如前几年充足；且粥多僧少，跟着进入区县商场的开发商渐渐的变多，招拍挂商场之间的竞赛剧烈。
除此之外，区县商场阅历多年的粗野成长，开发商多为本乡小型开发商，操盘经验不足，会呈现项目运营不善乃至烂尾的状况。因而除招拍挂外，不少企业本年针对意向区县的在建项目进行收并购，在资源整合后从头入市，根本获得不错成果。估计未来房企也会运用这种战略进入区县商场。
商场端：百花争艳，各区县活泼开展
未来重庆各区县房地产商场开展阶段相差较大。一小时经济圈中，江津、璧山因为轻轨规划利好，区域内涵售项目较多，商场总量估计保持高位；永川、涪陵等区县本年成为各房企的进驻首选，下一年估计商场成交量只增不减；在渝东北区域中，估计下一年商场将以云开万为进驻中心，其他区县选驻；而渝东南各区县受交通及地势的形影，全体商场开展缓慢，未来跟着高铁的注册，或许会有必定的改进。
营销端：方式多样，营销更具针对性
从营销方式来看，下一年商场营销在即将到来的新年中，注意力多会集在返乡置业的活动上，目的招引返乡客成交；其他时刻多以暖场蓄客、到访奖赏、特价扣头等方式招引客户。
从本年的商场体现来看，下一年的营销方向应该愈加多元化。除了传统的专场团购，会更多地针对特定人群进行专场团购活动，精准招引客群大城成交；此外，估计“电商+房地产”规划将会扩展，跟着品牌房企渐渐的变多地入驻区县，区县的商场营销应逐步专业化，营销手法愈加丰厚，电商则是很好的一个突破口；最终，途径营销在下一年也会成为未来营销的要点方向。
2020年1月15日，《2019年西南区域房地产职业开展白皮书》将重磅发布。白皮书由克而瑞根据职业数据，以第三方视角，运用多维剖析方法来进行编撰，内容包括2019年西南商场年度归纳数据剖析、商场剖析、企业研讨、2020年楼市预判、物业职业开展的新趋势、重庆寓居满意度、职业薪酬绩效测评等。
2019年西南区域房地产职业开展白皮书示目的
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