从普通个体的角度，我觉得房地产比较好的调控闭环就是：周期盘整—两竞两限—供应平衡—安置保障。
对房价调控来说，这里的每一环，都可以扣的非常紧，但每一环的失控都会让整体难以为继。
但最近我发现一座城市，房价已经连续涨了49个月，甚至逆势期还在上涨，那就是
徐州
讽刺的是，我看到还有人宣传连涨时挂出“喜大普奔”、“普天同庆”的字眼。
房价连涨四年多，真这么值得骄傲吗？
先剖析下徐州房价连涨背后的现象和原因。
统计局公布了2月的70城房价指数，徐州房价走势依旧很妖。这座苏北城市，为何会连涨49个月，甚至逆势期还在上涨？
2020年2月份，徐州新房价格指数环比上月上涨了0.8%，比去年同期上涨了11.1%，定基指数则到了非常高的160%。
对比70城的房价指数我们大家可以发现，徐州环比上涨数据在全国70城排到前十，同比上涨排在第六，而定基指数只落后于合肥武汉，站稳了全国前三。
不光是数据上的表现，4月1号起徐州各区新盘纷纷宣布要中止优惠，全面涨价。
很多人都问过：凭什么这座苏北城市可以一直猛？
2015年到2017年，在四万亿财政刺激、轰轰烈烈的棚改去库存的大环境下全国普涨，但为什么2018到2020年还在涨？
究其原因，可能不是基本面的长期优势支撑，而是受到了短期利好的刺激。
第一点—徐州地铁一号线的通车和第二轮规划获批
对一个地铁从无到有的城市来说，这一点是当地销售最常挂在嘴边的卖房口头禅。
在整个淮海经济区，这是唯一一座拥有地铁的城市。对于周边城县的普通居民来说，他们判断一个城市的潜力与否，不怎么会看GDP总量，产业，人口等等因素。
在他们的印象里，徐州的城市建面还不错，通了地铁，这就足够了。
第二点—徐州二次进入住建部棚户区改造工作拟激励城市名单
在全国众多城市开始缩减棚改工作的时候，徐州又连续两年进了棚改拟激励名单。
这一点，徐州的确仍有一些城中村、三环路内的棚改工作仍在持续，短周期内的购房置换需求仍然旺盛，从而托起了整个市场的基本面。
第三点——淮海经济区十城的“对比效应”
心理学上，有一种理论叫做“对比效应”，把鲜艳的颜色与模糊的颜色放一起,鲜艳的颜色更鲜艳,模糊的颜色就显得更模糊。
徐州周边市县的房价其实也不低，当买房人发现同样的价格也可以在不限购的徐州刚需盘上车，他们会更倾向选择后者。
这些因素叠加，也就是为什么普涨结束盘整的后半场，徐州依然还在逆势上涨的原因。
但是，对于在徐州买过房的人也好，未买房的人也好，这么连涨从来都不是一件好事。
别人都在说我的城市收入怎么高、房价怎么扁平化、人民生活多么幸福，你总不能接一句：我们房价高。
对于徐州来说，这从来都不是一件值得骄傲的事。
一块儿来看看这座城市的基本面底色如何。
从2014年到2018年的地区生产总量增长来看，的确是一直呈现逐年增长的趋势。
来源：徐州统计局
但我们不能单看量，也要看质。
徐州5年来的GDP增速从2014年开始呈现不同程度的下滑，2018年GDP增速略超4%，同比去年下降3.5个百分点，在江苏省内垫底第二，经济失速明显。
有人说这是2018年徐州狠抓环保导致了多数企业工厂迁出，现在正是经济转型期。
但要明白，下滑趋势已经不是一年两年了，未来几年由于转型还会出现总量增长乏力的情况。
还有个不争的事实，经济转型并不是严抓环保这一年提出的，从5年周期的转型效果来看，产业结构依然变化不大，转型路上任重而道远。
来源：徐州统计局
除了产业转型带来的经济增长乏力，人口流出现状同样不容忽视。
有人会说：扯什么，徐州这两年常住人口一直是净增。
别急，往下看。
房地产一直有句老话，叫长期看人口。也就是未来有没有足量的人口和购房需求来为这个市场托底。
2019年徐州常住人口增量成绩不错，省内增长成绩可以排在前三。
但是有一点我们要知道，2019年的江苏省常住人口增量总体乏力，广东同年的常住人口增长有175万，浙江有80万，而江苏则不足20万，作为经济第二大省，这个常住人口增量成绩实在是平平，在全国也是处于中下游。
所以在这样的省内成绩背景下，徐州的这点增量并不值得骄傲。
甚至我们进一步拉长时间线看，徐州当下的常住人口总量，差不多和15年前持平。
来源：徐州统计年鉴
15年来人口流入和流出不断在交替发生，好在基本互相持衡，但内部量级变化很小是不争的事实。
最近两年，省内苏南城市的落户条件趋向宽松，南京、苏州本科即可落户，大专缴纳定期的社保也可落户，落户即可买房，这也代表着苏南对于首套刚需的限购条件开始逐渐宽松。
徐州该拿什么应对年轻人才流出的困境，又该怎么唤回在外漂泊的游子。
为何会有大批量的人口流出？和产业结构、就业情况、人均收入水平密不可分。
1978年改革开放到2018年，徐州的人均可支配收入不断攀升，这是一个非常好的现象。
来源：徐州统计年鉴
但本该藏富于民，如今都被房价抹平。
以徐州普通的一家三口为例，去除生活、消费、家庭教育成本，每年至多结余5万元，这是比较乐观的数值。
想在徐州全款买套普通的80平住房，大概需要16年，如果是贷款买房，基本20年内没有太多家庭结余。
如果想住的大一点，地段学区好一点，这个年限还要拉到更长。
这就是当下徐州赤裸裸的现状，也是导致优秀的年轻人才流出的根本原因。
拿我和身边的朋友为例吧，我们不是没想过回去，无论是生活、圈子、饮食生活小习惯、方言，对这座城市都很有感情，但最后都被高房价和低收入劝退。
所以只能趁着年轻，在苏南和长三角城市寻找机会，直到奋斗出个样子，并选择留在这里。
我们再来看看这么一直连涨会面临哪些后果
第一：限价盘供不应求
相信很多在徐州买房的朋友都知道，限价盘是当地最让人趋之若鹜的摇号首选。
万X城、永X园、万X府等一些限价盘，由于地段不错，且周边地价越拍越高，一二手倒挂相当明显。人都是逐利的，茶水费、全款优先等一些规则慢慢开始浮现水面。
早期我在徐州买房时，这些都见识过，现在依旧存在。
第二点：维权频发
这一点不细说了，大家都心知肚明，最近又开始看到因为学区、降标减配、交付不符、停工引起的维权事件，在徐州的东南西北各区，都有发生。
因为房价高，大家的包容度也开始慢慢的升高。
但最后高房价换来的不是高居住品质，随意走在徐州街头，动辄就是30多层、楼间距密集的商品住宅，这一点一线城市也只能望其项背。
第三：天花板越捅越高，年轻人流至苏南
市中心、新城区、东区、南区的一二手房价天花板已经摸到了2.5w-2.8w，我在群里看到有些人因此沾沾自喜，不禁后背一凉。
他们难道不知道长三角、苏南地区的强二三线房价多少吗？这个接近3w的天花板和徐州普遍四五千的工资，会逼走多少年轻人？
未来接盘的人会慢慢的少，这是不可逆的。
我热爱这座城市，又不希望这里的人麻木，这样的连涨趋势，是时候该警醒了。
房价连涨不值得所有人骄傲，反而更加要求我们谨慎理性，因为徐州面临的局面，并没那么乐观。
如果没有人吹哨，那么就让我来。
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