（图片来源于网络）
前天晚上，50层的餐厅里，窗边，看着满城的绚烂灯光，老黄慨叹“如此的醉生梦死，恐怕也只要上海滩能够比美啊！”
此老黄非彼老黄。
老黄，是我一朋友，40来岁，福建人，他在重庆有生意，经常来，由于喜好买房而相识。
这次在跟他的攀谈中，我发现了一些很风趣的价值逻辑，共享给咱们。
1
重庆房价，已开端大分解！
1）现象：价格和行情开端摆开！
最近两年，跟着全国大行情，重庆房价有了一轮很显着的改变。许多人都很高兴。
当一片炽热的时分，你好我好咱们好，而最近商场平稳下来，当即又开端了「冰火两重天」。
价格优惠，呈现分解；
出售难度，呈现了大分解；
不同的区域，不同的楼盘，呈现成绩差异很大的现象！
这是新房。
二手商场更显着。
老练区域，优质楼盘，如有比商场价优惠的“笋盘”，很快会被消化。
缺少配套和显着利好的新式区域，急于出手的朋友增多，但接盘者少。
反映到价格上，逐渐构成了20000+、15000+、10000+三个价格队伍（单位是修建面积元/㎡）。
是什么原因构成这样的局势呢？
2）原因
梳理了一下，大致和三个要素有关：土地供给、供需联络、产品。
看一个数据：
从2015年至今，重庆主城各区的住所用地成交情况。
这张表里，你看到了什么？
1）老练中心区的供地，已然屈指可数。尤其是渝中，五年来竟然只要约86万方供给，跟新区一个楼盘差不多。相当于渝北的30分之1；
2）渝北区是一路向北的主方向，大力扩张，供给量惊人；
3）巴南和沙坪坝，刚需类住所会集发力。
因而，重庆供给量大，但却不平衡。是一个很显着的「中心区供给干涸，新区快速扩张」形式。
什么原因构成这样局势？
再看一张表。
这是官方2017年发布的重庆人口预期：未来10年，主城区的方针是1200万人，其间中心区需求削减70万人（减20%），拓展区要添加400余万人（约一倍）！
可是，面临满城的新区，尤其是一些没有显着规划利好，配套十分不老练的新区，你会搬去吗？
答案是否定的。
所以乎，重庆楼市现在最大的对立其实是：人们激烈的改进需求，和中心区无供给、缺质量住所，与新区日子不方便之间的对立。
我想要，你没有；
你给的，差意思...
有些人现已认识到这样的一个问题，所以，渐渐的，一些质量楼盘，现已悄然站上建面20000元/㎡+的价格梯度。
但实际上，这个分解，还不够大！
3）趋势
从众多兴旺城市看，老练中心区与非抢手新式区，在房价体现方面，差异十分巨大。
如上海，中心区位，许多优质楼盘的二手单价到达15-20万元/㎡左右；
而浦东机场的临港新城，还在2-3万元/㎡左右。
一座城市，强弱区域，有了近10:1的价格差！
（上海）
如深圳，南山区，质量楼盘，均价现已去到了约15-20万元/㎡；
而坪山，遍及在3-4万元/㎡。
价格比约为6:1！
（深圳）
杭州，强弱区域，价格比到达4:1左右！
北京、广州 、成都、武汉、南京等大型城市，也都有显着的巨大差价！
城市地质条件差异固然是一方面，可是咱们发现，城市越大越兴旺，中心老练区与新区的差价越大？
这是怎么回事？其实他们遵从的买房的中心逻辑。
2
买房的中心逻辑
（1）新区VS老练区，到底有啥不一样的差异？
新区与老练区的差异，总结起来，便是12个字：
成长性VS平衡性；
动摇性VS稳定性。
新式区需求时刻，博的是成长性；也承当相应的动摇，以及不确定性。
中心老练区，够稳，且统筹“可租可售”“自住出资”。
中心老练区质量住所贵，是典型的供需联络导向。
遇到商场下行，新区动摇大。加之某些新区由于通勤、配套等原因，乏人问津，也是典型的供需联络导向。
价差，便是这么发生的。
（2）以寓居为中心
为什么兴旺城市会有很大的区域价格差异？
当城市满足大，人口满足多今后，咱们都会寻求更极致的作业、交际、通勤、配套功率。
比方白富美约你在天街喝咖啡看电影，你开着特意借来的保时捷敞篷，预备晚上一同看星星，成果路上太堵，你操作又不熟，迟到1个小时，阿白回身就走了！
（图片来源于网络）
“职住别离”，“东西南北区域差异”引发的烦恼，会显着的影响交际、家长教育、工作升官等等！
因而，回到寓居的原点去考虑，买房的中心逻辑，会是：
通勤半径
“高薪”工业密布度
配套资源
质量舒适性
这四个维度。
区域价格分解，还有一个首要的要素，那便是“城市化的演化”。
（3）城市化演化
依据兴旺城市的演化进程，跟着城市扩张成型，第三工业占GDP的比值会逐渐提高，成为现代城市的重要吸引力和竞争力。
这个比值，北京是81%，上海是69.9%，深圳是58.8%，而重庆，现在仅为52.3%！（2018年各城市计算公报）。
兴旺国家，一般为75%以上。
在这样的一个进程中，更多的资金、更高端的商业中心、精品化住所、更多的精英，会回到首先完结城市化的区域。由于这儿城市界面更好、资源更会集，构建了全方位的高效日子圈。
这些要素，反过来则强力支撑区域房价！
终究，构成如北上深一般，5:1，乃至10:1的城市内部价格差异！
重庆的趋势，也很显着。
3
详细现象
重庆实在的中心老练区质量楼盘，很少，但出售情况不错。举个比方。
前段时刻，大坪一个全新楼盘，天空雲镜。
套内单价大约在26000元/㎡左右，总价大约在300万+级，第一次开盘，卖了140多套，去化率大约70%多。
开盘现场挺火爆。
咱们咱们都知道，300万+级，在现在重庆商场归于一个分水岭。实际上并不太好卖。
26000元/㎡这个单价，更归于重庆现在一个天花板级的单价！
但之所以热销，刚好是上述咱们所说--重庆楼市开展情况的一个缩影。
比方咱们简略剖析一下热销原因：
（1）地段
天空雲镜在渝中区大坪，城市的几许中心。
周边现已老练的乌烟瘴气。
地铁、商圈、优质校园、尖端医院、奥体中心...
左手是老渝中人的贩子焰火，右手是近些年全新制作的大坪商圈，年代天街。
路途两头的大树，现已有了厚厚的树荫...
规范的日子中心。
（2）配套
上面仅仅概述，更细一点，你会发现这个楼盘周边3KM左右规模。
汇聚了13所小学、9所中学！其间不乏马家堡小学这样的市级演示小学；
项目5分钟车程，有西南军医大学大坪医院和重医附一院这样的尖端医院；
项目自身，与年代天街一街之隔。
2018年，有超越8350万人次来年代天街逛街，这儿一应俱全，是重庆最受欢迎的超级购物中心。
（年代天街）
（3）严峻的求过于供！
2018年，渝中区年底常住人口约66万人，第三工业占总GDP的96.8%，是重庆服务业最兴旺的区域。
事实上，渝中的商业商贸、金融服务、医疗教育等，都是重庆最会集、最兴旺的区域。渝中的“蜕变”方针是--「国际化都市区」！
反观，很多的渝中朋友，以大坪周边为例，包含医师、教授、创业精英、金融金领、国企高管，这些对日子功率要求很高的人群，并没有适宜的质量改进类居所！
渝中无地可供！
在渝中，实在的质量改进性住所，囤积居奇。
（4）地标效应
精英人群关于住所的需求，除了杰出的寓居体会外，还有一层奇妙的要素，便是「圈层的符号性」。又能够理解为一种「自我实现」。
这一点是天空雲镜给我的形象。
天空雲镜是超高层，很挺立。在高楼层，看出去，是这样的现象：
（47F 实景拍摄）
是不是有点“会当凌绝顶”的满足感？
站在阳台上，看出去，整座城市的富贵，都在你的脚下，那一瞬间，你也就具有了整座城市...
成了他人眼中的地标与成功者！
并且项目刚好刚刚加推出了收藏的30席，套内大约115-158㎡的高区「天边大平层」！
（5）产品的共同性
之所以卖的好，还跟产品力有强相关。
例如：
他是现房，下一年6月交房；
几乎是所见即所得，没什么危险。
在寸土寸金的大坪中心地带，他竟然私享了大花园！
（效果图）
在闹市中心，拓荒了一个具有21层定制黑色水晶花岗岩石材叠成水景的园林艺境，给业主独享！
然后在大花园里，栽了2栋楼。
此外，像：
门庭规划，外加酒店式的落客区；
部分干挂石材墙面，部分定制石材；
比惯例尺度都会大气不少的定制门头、酒店式钢制门！
等等细节，都与市面上大多数修建，有显着的共同感。十分拔尖。
以上种种，假如你买的高区，在接近于城市制高点上，云端视界加持，应该没有人能禁得住这样的引诱！
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考虑
依据我的探问，天空雲镜的购房集体中，90%左右，都是自住或自住统筹保值的需求！
因而，他的热销逻辑，也十分明晰：
1）渝中优质地段，几乎是最终的上车的时机，由于这儿“只拆不建”；
2）区域内严峻求过于供；
3）供给高效日子圈；
4）跟着重庆城市演化，依照兴旺城市3:1、5:1，乃至10:1的城市内部价格分解来幻想，中心+优质房产的价值，进一步增值的时机十分之大！
而天空雲镜，是个有意义的缩影。
他反映了当时重庆区域价值分解的实在状况。
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