这几天，因为房贷利率下一年大约率会降一丢丢，房地产职业十分兴奋。
其实杠杆地产发现，困难的2019年，有好几家非头部的中型房企体现一向兴奋，可谓很猛。原因大约便是“不做大，自己就会没命”。
当然，也有的冲得太猛，差点“丧身”，比方泰禾等。
今日我要说的主角是中骏集团。这家公司我一向是挺欣赏的，因为其财政操控我觉得很好。
不过，有些东西也开端了纤细改变。
01
出售增幅迅猛，但一线城市的出售面积占比在下降
依据前几天中骏集团发布的10月通讯：到2019年10月31日止十个月，中骏连同其合营公司及联营公司，完成累计合同出售金额约人民币607.51亿元，累计合同出售面积约496万平米，同比别离添加55%和60%。
这个增速放在本年这个布景下，可谓十分猛。
然后，均价为12260元/平米。
有意思的是，在这份通讯上，2019年10月，中骏的均匀出售价格为每平米10818元。
是的，10月均价不如之前。
原因为什么？
其间一个原因，有媒体说，中骏在一线城市的开展不够好。
这个可以了解，一线城市供地本来就少，拿地对任何一个开发商来说，实践都不简单。
如长江商报的报导，从本年上半年来看，中骏集团在北京签约金额为40.65亿元，较上一年同期有所上升，增幅为25.93%。
但并未发布上海的签约金额，因为中骏集团在广州没有可售项目，依据其在一线城市的签约金额64.53亿元可以计算出，上半年中骏集团在上海的签约金额约为5.18亿元，较上一年同期下滑16.72%。
依据中骏集团的半年报，计算了一下，本年上半年，一线城市的出售面积占比为4.68%左右。
而2018全年这个占比为5.33%。
其实，各线城市的出售额增速也可以精确的看出些端倪。
依据中骏集团半年报，本年上半年中骏在二线及三、四线城市的出售额增速别离高达98.1%、65.4%。
这个增速，真的是适当猛。
依照中骏集团2019年的出售方针700亿元，截止10月末607.51亿元的出售额，意味着现已完了86.79%。
但狂奔不是没有价值。
02
狂奔的价值：拿地凶狠，债款大增
就在日前，厦门土地拍卖商场上，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超越30%。
用媒体的话说，不管是单价仍是总价，都改写了厦门土地商场的新高度，这在商场风格趋于稳健的布景之下，显得颇有几分特别。
小而美的中骏开端变了？
出售大增背面，拿地也凶狠。
不得不猛啊！
依据中骏集团的半年报，其时拿地现已花了240.34亿元，其间该司占权益拿地金额为144.38亿元。
有必要留意一下的是，中骏财政总监兼公司秘书李少波在本年初的成绩会上表明，“2019年咱们拿地预算是250亿人民币”。
不过，中骏在本年7月的全口径拿地就现已超越250亿。
一财记者不彻底统计，现在中骏在土地商场拿地现已超越300亿。因为部分项目触及协作，暂无法估量中骏的权益拿地金额。
依据中骏几天前发布的10月通讯，杠杆地产留意到。到2019年10月31日，中骏集团连同其合营公司及联营公司具有土地储备算计总规划建筑面积约3180万平米。
这现已比上一年年底时多出700万平米。
依据中骏2018年报，2018年底时，其土地储备为2406万平米。其间，中骏集团应占总规划建筑面积约为1315万平米。
依照中骏其时的说法，满足支撑其未来三至四年的开展。
这个说法并没问题，2018年，中骏集团连同其合营公司及联营公司合同出售金额约人民币513.58亿元，合同出售面积约415万平米，按年别离上升约54.5%及116.7%。
虽然添加很快，但总的出售面积的确不算很高。当今画风变了，仅前十月就大超上一年全年，496万平米，60%的增幅。下一年还要冲击千亿元的出售方针，不凶狠拿地怎样行。
克而瑞的多个方面数据显现，2019年前10月，中骏新增土地货值1096亿元，位列TOP24位。
而中骏的全口径出售排名，不管是克而瑞的仍是中指院的，都在40来位。也便是说，中骏的新增土地货值排名，要高于出售排名。意图当然是冲击下一年千亿方针。
和一切狂飙突进的房企相同，只需大踏步前行，债款必定大增。中骏也没有破例。
依据中骏半年报数据，到6月30日，中骏负债总额1044.44亿元，较2018年底的793.51亿元添加250.93亿元，增幅31.62%。
我理解，很多人都说房企债款不相同，这中心还包含未交房的房子。
问题是，假如一个企业交不出去房、烂尾，或许房企资金链断裂，这些债款就真的要成坏账啊。
一起，咱们再来看，中骏的有息负债吧，403.55亿元，较2018年底添加21.05%。其间，第二年需求归还的有息负债为192.97亿元，较2018年底87.69亿元增幅达120.06%。
你说多不多？
而2017年前，中骏的债款总额，以及各种操控，彻底和现在不同。这便是开展的价值。
03
好在融资本钱操控得还不错，安全施工警钟仍旧要留意
从中骏集团的年报中，2018年虽然境内外融资本钱在曩昔一年大幅度提高，但中骏的加权均匀融资本钱，仍细微下降至6.4%，2017年为6.5%。
不管绝对值，仍是这个操控，实话说令人敬服。
具体来说，2018年，中骏取得两批本金为数31.721亿港元及900万美元的定时借款融资，借款期限为三年六个月，年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.3%。
2018年4月，中骏成功发行2021年到期的三年期美元优先收据，本金额为6亿美元及票面息率为7.45%。
别的，中骏发行的人民币35亿元3+2年期境内公司债券续期亦取得超预期的反响，只需人民币5574.2万元的债券回售给公司，此公司债券于2020年到期。
而到了2019年，融资本钱全体略有上升。依据中骏半年报，现在均匀融资本钱升至6.7%。
在杠杆地产看来，这个本钱也还好。
不过细节仍是值得一看，半年报发表，2019上半年，中骏发了三笔美元债，合计13.5亿美元。
1月发行本金额5亿美元，票息率8.75%；
4月，发行本金额3.5亿美元，票息率7.375%；
7月，发行本金额5亿美元，票息率7.25%。
近期中骏还有新的融资计划或计划。
总的来说，到2019上半年，中骏资产负债率为80.3903%，净负债率为66.2%，较2018年底的60.4%细微上涨。这个负债及融资本钱状况，在同类企业中算不错。特别是和部分其他闽系房企比。
不过只需大步扩张，如同都会出点事。
本年8月，中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目，发作较大面积陷落事端。
依据江西省住城厅安全生产管理委员会的通报，杠杆地产留意到，中骏雍景湾施行工程单位未严厉按专项计划施工，该项目地下室顶板为无梁楼盖，未设置暗梁。
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