最近，笔者遇到了这样一个事例：房地产开发企业预售未竣工房产，在房产竣工后未及时结转本钱和收入，进行税会差异调整，给本身带来了税务危险。
事例
房地产开发企业甲公司于2017年5月开端预售一处楼盘，合同约好的房产交给时刻为2019年10月。该楼盘于当年售罄，累计完成预售收入1亿元。2018年6月，楼盘竣工，甲公司随即处理了竣工存案，并结算计税本钱4000万元。
关于企业应何时结转本钱和收入，税企两边存在争议。
甲公司财务人员以为
应于2019年承认收入并结转相应本钱，核算竣工产品实践毛利额，并转回出售未竣工产品估计毛利额。依据《企业所得税年度申报表（2017年版）》附表A105010《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调整明细表》的填表阐明，出售未竣工产品转竣工产品承认的出售收入，指此前年度已按估计毛利额征收所得税，本年度结转为竣工产品，管帐上契合收入承认条件，当年管帐核算承认的出售收入金额。转回的出售未竣工产品估计毛利额，指此前年度已按估计毛利额征收所得税，本年度结转为竣工产品，管帐核算上确以为出售收入，转回原按税收规则估计计税毛利率核算的金额。而房地产企业的管帐核算，一般以交楼时刻承认主营事务收入完成。据此，企业在2019年依据权责发作制的管帐核算要求所承认的收入，相同契合税务处理要求，契合填表规则。
税务机关以为
应在2018年度结转竣工产品，核算实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，并入当年度企业应交税所得额。依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三条的规则，除土地开发之外，其他开发产品契合下列条件之一的，应视为现已竣工：一是开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门存案；二是开发产品已开端投入使用；三是开发产品已获得了初始产权证明。据此，企业现已在2018年度处理竣工存案，契合31号文件所规则的产品竣工时刻，应于2018年结转收入和本钱。一起，因为企业推迟结转，或许使得2018年度企业所得税应交税所得额少计收入，形成了税款的少缴，则需求补缴税款，并交纳相应的滞纳金。
剖析
笔者以为，企业应该在2018年度结转竣工产品本钱，并依照31号文件的规则，相应作出交税调整。
依据31号文件第六条的规则，企业经过签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承认出售收入的完成。但因为企业竣工结算前，尚不能精确核算计税本钱，为此，应先按估计计税毛利率分季（或月）核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，再核算其实践毛利额。
一起，依据31号文件第三十五条的规则，开发产品竣工今后，企业可在竣工年度企业所得税汇算清缴前，挑选承认计税本钱核算的停止日，不得滞后。凡已竣工开发产品在竣工年度未按规则结算计税本钱，主管税务机关有权承认或核定其计税本钱，据此进行交税调整，并按《税收征收管理法》的有关规则对其进行处理。
笔者以为，31号文件与《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调整明细表》填表阐明，两者的着眼点不同，但实践并不抵触。《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调整明细表》填表阐明，之所以着重“管帐上契合收入承认条件”或许“管帐核算确以为出售收入”，首要是为了防止企业仅在该表中填写“转回出售未竣工产品估计毛利额”栏次，而未在管帐或许税务上承认出售收入，并核算实践毛利额，从而发作申报过错，形成少缴税款。当然，假如在管帐核算上，企业尚不契合收入承认条件，暂时也不该经过该表进行交税调整。
主张
实务中，企业假如发作先预售后竣工的景象，应该在处理竣工存案年度结转实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，经过《企业所得税交税申报表》“其他”栏次进行交税调整。待企业在管帐核算中承认收入并结转本钱的当年，再经过《企业所得税年度申报表》附表A105010《视同出售和房地产开发企业特定事务交税调整明细表》的“转回出售未竣工产品估计毛利额”栏次进行调整，并留意附表与主表相应栏次的调整。
房地产开发项目周期长、触及税款大，简单发作税务危险。因而，主张房地产企业的财税人员，加强相关方针文件的体系学习，正确了解不同文件规则的内在和侧重点。假如存在困惑，应及时与主管税务机关沟通交流，防止因方针了解存在误差导致税务危险。
来历：我国税务报
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