对买房子，我一向以来的逻辑是：“买入一个好城市，买入一个好价钱”。但“好城市”不难寻，“好价钱”实难觅——往往，“好城市”意味着“贵价钱”。是以，大部分状况下，咱们买入“好城市”的价钱，都是一个“合理（而非轻视）的价钱”。
深圳自是“好城市”，并且是最好的城市（之一），被定为“先行示范区”之后，愈加是“好上加好”。在深圳成为示范区这几个周来，能够说，场外资金的心情反常达观，外地资金杀入深圳抢房子的痕迹也反常显着。地段很一般的项目，乃至是上一年下半年走的不怎样的公寓都能够快速清盘。
那么这个示范区带来的“好”，对房地产的含义是：持续稀释深圳房地产的“高估值”，让这个价格显得愈加的合理。
这是咱们讨论房地产的底子，好城市不亏待人。哪怕你是“贵价钱”买的，放长一段时刻，都会发现，你仍是挣钱。
可是一般来讲，咱们关怀的都是“机遇”，也便是“好价钱”呈现的窗口期，这个受商场外围环境的影响大。
PART
1
咱们就来看看深圳现在面对的外围环境。
咱们不能光吹好的，客观讲，当时深圳房地产商场的利好面与晦气面均有存现，这也是看多与看空者的争辩之处（也是商场的魅力地点）。
晦气面在于：
1、内部：经济添加减速。尽管最近猪肉价格带动8月的CPI大涨到2.8%，迫临警戒线3%。可是PMI现已接连4个月低于荣枯线，创下2009年以来10年最低。下面经济的首要问题不是过热，而是过冷。
（数据：wind）
2、外部：中美交易冲突深化，预期未来也是边打边谈几十年，“时好时坏”是常事。
3、房地产：国家对房地产的操控未有松动。近期尽管降准了，可是央行、银保监千叮万嘱操控房地产借款增量——比方7月底央行要求各银行要“合理操控房地产借款投进”；9月3日，银保监会主席郭树清又在着重“遏止房地产金融泡沫化倾向，守住不发作系统性危险的底线”。放到大城市，“五限令”没有以及预期也不会松动。
而利好面在于：
1、全球迈入低息环境。30多个经济体都在争相迈入负利率年代，我国是很难“独善其身”的。降准现已呈现了3次，信任降息是很快发作的事。商场在变得聪明，政府也变得聪明，打提前量做逆周期对冲，是咱们在剖析商场的时分要留意到的。
2、房地产：保持原判，房地产调控顶多是“保持温控”，没有条件进一步加压，实在的房贷利率会下行（留意我说的是实在的利率水平，谁用谁知道，别光看新闻）。方针确实需求操控房价翻头上行，但今时今日，必定不能将其打趴下。
3、深圳被定为“先行示范区”，重设“特区立法权”，估计会有更多打破。
以上的利害比照总结看，定论很简单：假如依照房地产的规则来看，天平是在移向利好的这一端。一般来说，利率宽松总会首要影响财物价格，由于货币贬值的预期会加剧，瓜众持有财物的志愿会增强。比方说，2008次贷危机之后，欧美天量QE，美国房地产很快又创下新高。
PART
2
下面来看深圳的商场状况。我一般不从商场心情来看价格，不是说房子卖得好就证明商场好，就证明那个楼盘好。有几点根本面的判别，需求咱们留意。
一是，深圳是个好城市，这句话要不断的着重。咱们能够回忆一下，2016年3月深圳敞开这一轮调控，到今日现已3年半了。各位能够抚躬自问，这个期间任何一个时刻点买了房子的，亏了没有。而这个期间假如你一向没有买房子，那么，现在去商场上，能不能用更廉价的价钱买到？从整体均价的视点看，深圳房价没有跌，依然是在跟从GDP增速渐渐上升（这验证了咱们从前的判别）。把时刻拉长一点，你就能发现，持有一套房产，哪怕是买入价高一些，但隔几年一策画，就会觉得最初的忐忑是英明。比方，2014年华润城第一期开盘卖4万，现在二手价大约12万/平米。这些年，咱们可阅历了许多风云，可是房子便是这样，每年涨点，搁不住时刻久。
二是，买到好价钱的楼盘，都赚了许多。前史会证明，2018年是“好价格”，尤其是对两类产品而言——身处好地段（深圳湾、香蜜湖、前海）、严峻被限价（华润城、双玺、瑧山府）。这些地段、产品，你买到哪一个，现在放到二手商场上，都赚不少。确实有一些区域没有涨，可是好一些的区域，价格其实这么几年来，是在静静悄悄的上涨，并且起伏还不小。跑不赢茅台，可是跑赢个大部分股票仍是不在话下的。
三是，正视深圳房价正在重估的现实。就像股票相同，今日你以13倍的PE买入一只每年净赚260亿净利的股票，拿个2年，假如股价不涨，就意味着内含价值更高（当然条件是“好股票”）。深圳房地产便是这样，我前次说了，这3年，深圳人口添加了110万，GDP添加了20%，城市位置抬升不知几许，但城市的土地-房子供给量没有什么改进。现在又加上一个“先行示范区”——未来预期会带来更多显着利好，影响了海内外资金从头像40年前批特区相同从头看待深圳。假如说2015年一年深圳房价暴升带来了价值高估，那么，这几年来的平稳有没有稀释掉这个高估？商场自身的力气会给出答案。
总结来说，几年下来，深圳房地产的供求关系自始自终，跟着示范区这样的大礼包落地，预示着价格上冲的动力在增强。信任政府不会放松调控操控，但一起，商场的力气料是谁也挡它不住。这个城市是一个充满了兴奋点的城市，也是一个开展变化极大极快的城市。我常常有一个观感，每隔几年，就会发现，自己又要追不上这个城市了。尽管现已开展了40年，深圳还处在扩张期——你幻想一下规划部分每年要做多少大型的基础设施规划就理解了，昨日我听一个讲演，深圳北站建成当即就发现规划的运量保存，现在又从头定位将西丽站作为深圳最大的高铁纽带。一个城市这样的扩张速度，假如你想赶得上它，需求加倍努力才行。
把上面这些概括下来，给咱们几个观点：
1、现已承认的低息环境下，持有财物仍是要优于持有现金（操控好负债率的条件下，再次重申对立高杠杆做短炒）。
2、永久买“大白马”。假如一个城市持续在上升，人口、GDP都在添加，而供给才能未有改进，那么便是能够坚决持有或买入的城市，深圳依然是我国供求关系最极点的城市。持续以上面的股票举比如，看贵州茅台、我国安全、格力电器，2017年8月，股价分别是465、51、36，现在分别是1099、92、60。这几年来全球阅历了多少大动摇，好企业也会跌，但总之会添加（要害之要害，你有没有身手拿的住！）。深圳便是这样的“大白马”，时刻站在它这一边。
3、“好城市”最好的商场机遇，是跌落市，其次是调整市。这个我说了许多遍了（但定心，难有人敢这么干）。假如照我期望，深圳的房价最好能跌一把，更多人能上车。不跌也不要紧，现在还处在调整期。最欠好的商场，便是2006-2007、2015-2016那种张狂上涨的商场。
PART
3
下面是很重要的福利。
绿景地产即将在深圳推出一个低本钱、高性价比的项目——坐落南山的绿景美景广场，该项目现已获得预售证，单价6字头！
这个项目有几个比较大的长处，四句话说完：6字头抢占华裔城，48-95平高使用率空间，300万起南山区上车盘，首付低过小户型住所。
1、区位归于大华裔城片区，尽管不是像深圳湾前海那样的一级中心地段，但在人均GDP现已打破5万美金的南山，这样的地段也已是十分稀少难得的了。别的，这一区域也被规划为侨香路总部商务工业带，未来添加可期。交通方面亦有显着优势，毗连2、7号地铁线，间隔2号线侨城北站步行可达。横向轨迹可直达前海，纵向直抵深圳湾、皇岗双口岸。
2、项目产品有高使用率优势。项目只需1栋产品，用材选用双层LOW-E玻璃，重要是层高4.5米，能够规划出更多的有用空间。
3、最大优势在三低：单价低、总价低、首付低。项目户型面积段小，48-95平米，主流产品小户单位。单价最低的只需6字头，算下来300余万就能够上车，在深圳中心区能够说是仅有的一个。别的，有期望做到比较低的首付。在项目周边，像侨城坊、侨城一号，价格都在8万以上，相对而言，这个进入本钱相对有吸引力。
4、交房时刻早，持有本钱低。项目全精装出售，下一年年中就能交房，买到不就就可住可租。
要说理解，这个项目自身特点是工业研制用房，产权50年，要求企业购买。整体而言，一分钱一分货，折算下来，出资回报率要超越一般住所和商务公寓（大略预算至少会在3%以上）。从长线财物装备、跑赢通胀的稳健视点来说，肯定不失为企业的高性价比购买挑选。关于那些手头无剩余房票、资金实力又不太充分的企业，完全能够在商务公寓与这个项目之间从头做考虑。
