从8月中旬开端，北海楼盘推出了一波又一波的特价房和超低起步价。比方融创北海中心，去年末开盘均价12500元/平方，现在工地大幅标着“78xx元/平方起”。
远在大冠沙的雅居乐金海湾，8月10日初次开盘，9月份当即推出“定量特惠房91xx元/平方起”。银滩西区的海上邱园3#楼，正常报价9500，特价不到8800。
吾悦广场特价更狠，正常均价11000，特价8字头。广东南路的彰泰玫瑰郡，最高带装饰11000，现在不光推出了9500的毛坯房，还有特价8688起。
上海中路的东方明都，最终3栋楼开出了6800元/平方的贱价。它东侧的中港城长沙湾，开出均价6500，听说最贱价只要5880。
……
一时间，北海楼盘降价大潮好像刻不容缓。
仅仅很惋惜，这是幻觉。
北海房价现在很难全体跌落
上图是2018年以来北海住所用地的楼面地价改变图。
去年在文章中曾说，能够用一个简略粗犷的不谨慎公式来快速判别楼盘的本钱价格：“楼面地价+3000元=毛坯房本钱价”。
但这公式现在要变成“楼面地价+3500元=毛坯房本钱价”。一是房地产开发本钱上涨了，二是北海楼盘越来越依靠中介带看且佣钱不断提高。
按新公式揣度，工业园区（含向海大路）的毛坯房本钱价格现已迫临6000元/平方、银滩西区的毛坯本钱价在8000元/平方左右、冯家江毛坯房本钱价格万元上下。
土地本钱决议了北海房价很难全体下降。并且，跟着北方留鸟人群的逐渐到来，楼市旺季预备开端，开发商更没理由现在下降房价。
假如国内外经济大环境改变动乱强逼北海房价跌落，那也是下一年夏日的工作——等下一年留鸟人群都回来北方之后。
房价难跌，但特价很轻松
北海房价现在全体上降不了，但开发商推出特价房却是轻轻松松。
原因是有些楼盘的拿地本钱并不高。比方吾悦广场，它的住所楼面地价仅2639元/平方，毛坯本钱价只要6000左右，推出带装饰8字头特价房彻底无压力。
重庆路的中港城，2015年末拿地只要116万元/亩（工业园区本年5月住所用地是400万元亩），尽管中港城要担任小小岭村的拆迁改造项目，但这个拿地本钱让它的6500元/平方也无压力。
特价房有两大特色：一是数量少，并且还能够随时操控；二是房源质量简单有低质的嫌疑。假如拿特价房来判别房价跌落，有点草率。问特价的时分能够趁便问问均价，那更有说服力。
至于xxxx元/平方起……这个“起”字现已说明晰全部。它跟房价无关，跟人品有关。
错失9月，捡漏要等年末
北海楼盘现在一再推出特价房，主要有两个原因：一是保方位，由于通过7月8月的严峻冷季，9月假如再无起色，恐有换人的风险；二是被逼跟风，由于近邻楼盘在特价。
后者最典型的比如便是中港城二期长沙湾，假如近邻东方明都持续七八千的房价，中港城怎么可能这么急匆匆的嚷着“福利房”、“员工价”？
前者的比如更多。海上邱园初次推出的2#楼，毛坯均价8500，可谓银滩西区房价杀手。但后来的3#楼涨到销量缓慢，只好推出特价招徕客户。
吾悦广场本年3月就拿到了594套住所的预售证，但蓄客预定开卖了几个月，销量依然不尽人意。后来只好转跟中介途径协作，大幅推出特价促销活动。
因而，9月北海楼市捡漏是彻底可行的。但也只限于9月。10月之后跟着留鸟人群的逐渐重返北海，再想开发商推出特价好房源，肯定是越来越困难。
北海楼市的热度跟气候成反比、跟留鸟成正比：气候越热，楼市越冷；留鸟越多，楼市越暖。
错失了9月，可能要比及12月，楼盘要急着完结年末出售方案。但那时售楼中心热烈得很，捡漏更要看运气了。
提示：特价房要问清楚有没有价外收费。有个楼盘开价8字头但额定要加5万元团购费，有些楼盘起价十分诱人但有必要参与“3万抵5万房款、6万抵10万款”的活动，收费只开收据不开发票。
有的楼盘，假如把价外收费算入会吓人一跳。有的特价，乃至比正价还贵。
